Лучшее Юридическое лицо, чтобы Держать Недвижимое имущество
Возможно наиболее часто задаваемый вопрос меня, "Что лучшее деловое юридическое лицо должно использовать для относящихся к недвижимости инвестиций?" Моя рекомендация большинству людей - то, что компания с ограниченной ответственностью ("LLC") является лучшим юридическим лицом для этого типа использования. Вот то, почему:
- Превосходная защита ответственности для менеджеров и участников
- Поток - через налоговую обработку на прибыли LLC и потерях
- Способность передать свойства в и из LLC с минимальными налоговыми последствиями
- Личная Защита Актива через Заряженную процедуру Заказа (для Невады LLCs)
Защита Ответственности.
LLC подобен C-корпорации ("C-corp") или Подразделу S корпорация ("S-corp"), в котором это существует как отдельное корпоративное юридическое лицо. Это предоставляет полную защиту ответственности ее чиновникам и директорам (названный "Менеджерами") и ее акционеры (названный "Участниками"). Или как Менеджер или как Участник, Вы ответственны только за деньги, которые Вы инвестировали в LLC и не можете быть найдены лично ответственными за любые долги, понесенные LLC. Считайте риски связанными с обладанием недвижимым имуществом, особенно рентные свойства. Раны арендатора. Нарушители повредили в то время как на свободной земле. Несанкционированный демпинг или хранение опасной траты. Все они могли представлять серьезную угрозу для Вашего финансового благосостояния, если бы Вы держали собственность на свое название непосредственно, даже со страхованием. Обладание собственностью на Ваше собственное название означает, что в случае Вам предъявляют иск и признаны виновный, что-нибудь, что Ваш страховой полис не покрывает, выйдет из Вашего собственного кармана. Помещение юридического лица LLC между Вами и этой личной ответственностью означает, что Ваши личные активы останутся защищенными.
Поток - Через Налоговую Обработку.
В отличие от C-corp, LLC не платит подоходные налоги. Это - "поток - через" юридическое лицо, означая, что, как S-corp, через налог на прибыль (так же как списание со счета на любых потерях) проходят Участникам и обложен налогом на их индивидуальных личных налоговых декларациях.
Поток - через налоговую обработку становится важным, когда Вы решаете продать собственность, или преобразовать это в личное использование. Вот быстрый пример того, что случается с прибылью в размере 400 000 $ от недвижимого имущества после налогов. Для этого примера мы предполагаем, что Ваша личная налоговая ставка на полученных суммах денег составила бы 39.1 %, главный разряд налогообложения:
C КОРПОРАЦИЯ:
Валовая прибыль: 400 000 $
Меньше: Налог с доходов корпорации:-136 000
Подобщее количество: 264 000 $
Заплаченный Вам как Dividend:$264,000
Меньше: Обложите налогом Вас Плата на Дивиденде:-103 224
Чистая прибыль к Вам: 160 775 $
LLC
Валовая прибыль: 400 000 $
Заплаченный Вам: 400 000 $
Меньше: Обложите налогом Вас Плата на Прибыли:-156 400
Чистая прибыль к Вам: 243 600 $
Непринужденность Продажи.
У LLC'S есть дополнительное преимущество перед S-corp (или C-corp), где Вы хотите преобразовать собственность в личное использование, или торговлю он (названный "как - вид обменивает" и подлежащий специальным правилам) для другого дома подобной ценности. Если бы проведено в S-corp преобразование или торговлю собственности считали бы продажей с сопровождающими налоговыми последствиями. Проведенный в LLC, нет никаких налоговых последствий к преобразованию или торговле собственности.
Защита Актива.
Используя LLC, чтобы держать недвижимое имущество, очень важно, что Вы также получаете всесторонний охват страхования собственности. В случае судебного процесса, принесенного против LLC арендатором, раненным внутри, или, верить этому или нет, даже нарушителем на Вашей земле, хорошее и комбинированное страхование может спасти Вас деньги в конечном счете. Это может даже спасти собственность непосредственно, если претендент должен был успешно предъявить иск LLC и победе. Если у LLC не было никакого страхового охвата в месте, суд может заказать собственность, проданную, чтобы заплатить суждение претендента. Однако, если судебный процесс принесен против Вас лично, и претендент пытается захватить активы, которые Вы держите через LLC, правила немного различны.
Зарядка Заказов.
Заряженный заказ работает тем же самым способом как залоговое удержание - это - обязательство заплатить деньги, помещенные по активам. Заряженный заказ не передает избирательных прав, любая способность управлять решениями LLC или способности к кредитору, чтобы вынудить LLC получить прибыль распределения. Заряженный заказ просто предоставляет кредитору право получить часть прибыли LLC, пока суждение полностью не заплачено. И в довольно ироническом завихрении суммы денег, полученные кредитором суждения через заряженный заказ, будут рассматривать как доход и обложены налогом.
Согласно Невадскому закону, заряженный заказ - единственный юридический метод для кредиторов, предъявляющих иск Вам лично, чтобы напасть на Ваши активы, проведенные в LLC. Так например, если Вы - Невадский житель и имеете торговый счет дня, лодку и двойное, проведенное в LLC, и предъявлены иск лично, кредитор не был бы в состоянии захватить Ваши активы. Они должны были бы вместо этого получить заряженный заказ по Вашим интересам членства в LLC, давая право им получить часть дохода, заработанного этим LLC. Если бы LLC не зарабатывал дохода, то не было бы никакой прибыли, которая будет распределена.
К сожалению, заряженные законы о заказе в других государствах, возможно, не столь же сильны как Невада. Для таковых из Вас, кто не живет в Неваде, или кто держит собственность в другом государстве, которое не предлагает сильные заряженные законы о заказе, мы предлагаем использовать два LLCs. Первый LLC сформирован в государстве, где Ваша собственность расположена и держит название. Второй LLC сформирован в Неваде и является пассивной холдинговой компанией, держа все интересы первого LLC. Вы в свою очередь поддерживаете интересы Невады LLC. Что случится в случае судебного процесса, принесенного против Вас, лично то, что независимо от того в том, что принесено государство судебный процесс, кредитор должен будет в конечном счете приехать в Неваду, чтобы попытаться захватить активы, и тогда столкнется с заряженной процедурой заказа. Это стоит немного больше, чтобы настроить и поддержать, но если Вы действительно пытаетесь сделать себя столь же маленькой целью насколько возможно, это - довольно рентабельное решение.
Один заключительный пункт, чтобы рассмотреть, в то время как на предмет зарядки заказов должен ограничить число или долларовую стоимость свойств, проведенных в LLC. Если у Вас есть несколько свойств, проведенных в LLC, и Вы зависите от потока дохода, то заряженный заказ поместил, против которого LLC мог вызвать главное разрушение к Вашему доходу.
Разве я НИКОГДА НЕ рекомендую использовать LLC за относящиеся к недвижимости авуары? Иногда. Например, Калифорния оценивает дополнительную налоговую плату привилегии за LLCs с доходом более чем 250 000 $ ежегодно. Так, если Ваш LLC держит очень высокие зарабатывающие доход свойства, Вы могли бы завершить платеж дополнительных налогов. Избегать, чтобы, мы могли рекомендовать, чтобы Вы использовали Ограниченное Товарищество, поскольку у этого нет дополнительной платы привилегии, описало ее доход. Однако, если Вы управляете своим Ограниченным Товариществом с корпоративным Общим Партнером, тогда у Вас есть регистрация и эксплуатационные расходы на два юридических лица в Калифорнии, а не один, не говоря уже о двух налоговых платах привилегии.
Другим примером могла быть ситуация, куда юридическое лицо собирается использоваться для состояния, планируя цели передать Ваше богатство через к следующему поколению, и Вы возможно предвидите неприятность на горизонте с Вашими детьми, желающими контроль, как только они получили интерес большинства.
Ограниченные Товарищества - намного старшее юридическое лицо чем LLCs, и закон по тому, как Ограниченным Товариществом управляют, намного более улажен. Общий Партнер не может быть удален в большинстве случаев, если они не признаны виновными в серьезных оплошностях или мошенничестве Ограниченного Товарищества. В LLC, однако, как не улажен закон. И, хотя Вы могли бы спроектировать операционное соглашение своего LLC настолько настоятельно насколько возможно, чтобы дать Вам контроль над ежедневными операциями, даже после того, как Вы передали интерес большинства в LLC Вашим детям, есть все еще шанс, что дети будут в состоянии сделать хороший юридический аргумент перед сочувствующим судьей и отложить операционное соглашение.
